2025年，越来越多的城市开始支持“商转公”这事儿，应该怎么看？

这是熊猫贝贝的第3317篇原创文章

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2025年，国内楼市，一个微妙的新变化，出现了：

为减轻购房者还款压力，越来越多城市发文支持住房贷款“商转公”。

8月20日，一线城市的广州，也加入了这个行列：

广州住房公积金管理中心发布了广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）。

图片来源：见图

一线城市，都开始加入“商转公”的行列，这事儿，就很有看头了。

这篇文章，就将基于对越来越多城市推行“商转公”这个楼市动向的梳理，结合商转公政策的逻辑，深入挖掘这个趋势性动向背后的政策意图以及关键本质，并对这个政策实施后续，国内楼市可能出现的一些变化和影响，进行一次有深度，有态度，有依有据的专题讨论和分析研究。

阅读提示：

文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

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认知基础：什么是住房贷款“商转公”？

“商转公”业务，即商业贷款转公积金贷款业务，是指之前使用纯商业银行购房贷款（不含公积金贷款的商业组合贷款部分）的购房人，缴存公积金后，在还款期间将商业性购房贷款余额转成可以申请将商业银行购房贷款余额转为住房公积金贷款（或组合贷），以享受公积金贷款的低息。

简单来说，就是将商业贷款性质的房贷，转换成公积金贷款，实际效果就是降低房贷利率：

按照当下国内商贷和公积金贷款的实际情况来看，公积金贷款利率（首套2.6%、二套3.075%）

显著低于商业贷款利率（普遍3.5%以上），转换后可直接减少月供和总利息支出。

对于许多已经购房的群体，特别是买房的时候贷款利率处于高位的群体来说，商业贷款转公积金贷款（简称“商转公”）无疑是一个巨大的利好消息。

它不仅可以减少利息支出，还能通过公积金对冲来减轻还款压力。

事实上，明眼人都知道，这个政策和银行的收入是有冲突的，所以，对于很多城市没有这个政策的朋友而言，商转公这个东西，是只闻其声，不见其物的感觉。

再加上中国国内经济环境中，有长期稳定缴纳的社保的群体都基本集中在国资背景企业和体制编制群体身上，这个大家都懂，所以，商转公这个政策吧，只能算得上锦上添花的政策利好。

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2025年，越来越多的城市推行“商转公”的动向，该怎么理解？

事实上，2025年以来，各地密集出台房地产相关政策。据媒体的记者统计，8月份以来，北京、天津、西安、苏州等地相继发布稳楼市政策，涉及优化住房公积金政策、推动住房“以旧换新”、推进存量商品房收购、发放购房补贴等多个方面。

最新的这个，就是一线城市广州了：广州楼市，自8月21日起，开放商业贷款转公积金贷款（简称“商转公”）！一、简单归纳几个要点：1）不含公积金组合贷、贴息贷款和非按揭的抵押贷款；

2）原商贷放款3年以上，12个月内没有逾期记录；

3）房产必须是已出证，必须是家庭在本市唯一住房；

4）房产不能有原商贷以外的抵押权（二押），不存在查封、保全、居住权等；

5）公积金缴存累计满5年。

6）可贷额度：原商贷余额-未来3个月本金、房屋总价x70％两者孰低原则（需要注意的是房屋总价以原购买价和当前评估价取低值，也即是别想多贷）。二、具体业务流程：

图片来源：网络

三、可办理银行：

中行、农行、工行、建行、交行，广州银行、广州农商行、邮储、招商、广发、民生、浦发、兴业、中信、华夏、光大、平安。

附文件原文：

事实上，多地密集推出“商转公”政策，并非偶然。

从住房公积金自身情况来看，其资金池的充裕程度也为政策实施提供了有力支持。比如广州在发布“商转公”征求意见稿的前两天，还公布了2025年公积金年度结息情况。

6月30日，广州住房公积金管理中心顺利完成年度结息工作。职工住房公积金账户存款利率按一年期定期存款基准利率1.5%执行，本次（2024年7月1日至2025年6月30日）共向缴存职工支付利息44.72亿元，同比增长7.40%，再次刷新历史纪录。

此外，2024年广州住房公积金缴存额为1312.54亿元，同比增长4.88%。

2024年广州住房公积金缴存额情况 来源：广州住房公积金管理中心官网

广州住房公积金年度结息和缴存额的持续增长，为“商转公”政策的推出预留了充足空间。

商转公这个政策的推行，是典型的存量环境腾挪手段：让公积金蓄水池，来为楼市流动性提供支撑。

从市场层面来看，部分城市目前仍面临房地产市场转弱的压力。

据相关数据，6月份，广州二手房成交活跃度有所上升，但二手房价格仍维持下行趋势，当月环比下降0.7%，同比下跌4.9%。

在传统刺激政策效果有限的背景下，住房公积金政策成为地方政府可利用的重要手段之一。

刺激谈不上，维系市场稳定，缓冲大量房贷违约是核心目标。

通过降低房贷利息成本的方式，为购房者减轻负担。

从市场维度来说，也算得上是利好，毕竟贷款成本能降低，总归是好事吧？

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趋势讨论：“商转公”全面普及的趋势之下，接下来的楼市该怎么看？

若“商转公”政策真正实施，购房者还房贷的成本究竟能降低多少呢？

这里算个经济账：若一位购房者在广州有剩余本金100万元、贷款剩余期限20年、利率3.0%的商业住房贷款，采用等额本息还款方式，则目前每月月供约为5546元。

如果成功转为公积金贷款，按照广州现行的首套房住房公积金贷款利率2.6%计算，同样100万元贷款、20年等额本息还款，每月月供约为5348元。

也就是说，100万元商业贷款转为住房公积金贷款后，每月可减少约198元月供，一年可节省约2376元，20年累计可节省47520元。

100万元商业贷款与住房公积金贷款对比（贷款20年）

别嫌少，多少也是个意思不是？

接下来，理性预判，随着广州重申全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率，北京、上海和深圳也有望继续优化限制性政策。此外，未来各地在落地和完善房票安置、优化公积金贷款、推进住房“以旧换新”、加大购房补贴力度等方面均有空间。

客观来说，这样的动向，利好维度的意义，完全比不上本质政策诉求的信号意义。

商转贷，降利率的幅度，对下行期的市场影响完全可以忽略不计，更重要的，是将银行的商业贷款坏账风险，转向了公积金的池子。

这才是关键。

银行和公积金部门的关系，大家都懂，亲兄弟明算账，如果不是利益和风险之间的冲突足够激烈，有些东西，还真的不是国家一个文件就能改变规则的。

鼓励商转公，银行让渡一定的利息收益，保障了更大规模的贷款安全，这可能才是关键本质所在。

不然，凭什么认为银行会愿意搞这种让利割肉的事？

从这个逻辑来看，国家对“止跌回稳”的政治要求任务压力之下，地方政府配合银行进行风险消化，才是本质，当然，也折射出国内楼市当下房贷债务杠杆的潜在风险。

这里的逻辑有点深，值得大家仔细体会理解一下。

写在最后：

基于对这个最新楼市动向的梳理和分析，能够得出哪些结论和启发？

当地方政府需要配合银行进行风险管理的动向出现，只能说明一个问题：国内楼市压力最大的关键阶段，可能就是当下了。

企稳关键期，意味着后续房价和成交量，还有进一步向下的空间和趋势。

所以，从自住的角度，当下还真的不用急，哪怕等到房贷利率重新回到上升态势再入手，都不晚。

而从已经购房的群体出发，商转公，算利好，如果不是铁了心要停贷断贷，这个选项值得去考虑。

广州市“商转公”政策是在资金池相对充裕背景下，支持基本住房需求、减轻缴存人利息负担的重要举措。其“第二顺位抵押”和与个贷率联动的机制是突出特点。核心受益群体是公积金缴存稳定长期（满5年）、信用良好、唯一住房的原商贷利率较高且余额较大的购房家庭。

一个值得思考的关键问题就是：连广州这样的一线城市，楼市维稳都要激活和腾挪公积金了，那么，别的中小城市，还有什么想象力吗？

看清现实，把握趋势，其实一点都不难，信号这东西，永远都不缺。

接下来，大概率，国内房贷的规模，会进一步收缩，银行躺在房贷上轻松赚钱的好日子，也过不了多久了。

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图片来源：头条图库

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